Byggebistand og Energimerking
Vil du unngå problemer med nytt bygg i ettertid
Å bygge bolig er ofte den største investering mange gjør. Man forventer at alt går fint, men mange erfarer dessverre noe helt annet. En nyere undersøkelse fra Forbrukerrådet og Byggkvalitetsutvalget viser at halvparten av de spurte hadde feil med sin nye bolig, noen av disse var meget alvorlige feil.
Det vanligste er at feil oppstår i forbindelse med tomte- og grunnarbeid, fuktsikring, drenering, vindtetting, tak, våtrom, med manglende prosjektering og kontroll.
Reklamasjonstiden på en ny bolig er 5 år fra overleveringsdato. Dette kan være for kort tid, hvis man får en bolig med mange feil. Det tar tid å få rettet opp i byggefeil og noen feil lar seg ikke rette.
Plan- og bygningsloven er et tillitsbasert system der byggherre er prisgitt å ha en seriøs leverandør. Man må kunne mye om bygg for å håndtere alt selv.
Myndighetene tok et skritt i riktig retning ved å pålegge byggherre å leie inn uavhengig kontroll for våtrom og vindtetting. Da ble disse forhold mye bedre. Men, dette forutsetter at byggherre engasjerer en uavhengig kontrollør, og ikke bruker en inhabil venn av husleverandøren.
Vi anbefaler alle å benytte en faglig rådgiver mellom byggherre og leverandører. Byggtakst Nord AS har arbeidet med boliger siden 1980-tallet, kan gi faglig råd og kjenner bransjen godt. Ofte starter vårt oppdrag med en forhåndstakst med kontroll av byggebudsjett. Deretter kontroll av kontraktsdokumenter, leverandørens kvalitetssystem og uavhengig kontroll for våtrom og lufttetthet. Ofte vil banken ha byggelånskontroll som sikrer at byggherre ikke betaler for mer enn det som er produsert. Byggtakst Nord AS deltar også i noen byggemøter, ved ferdigbefaring og utfører verditakst på ferdig bygg. Det er viktig for byggherre å være i forkant.
Når man skal bygge:
- Benytt rådgivende fagfolk så tidlig som mulig.
- Lag en oversikt hva du ønsker medtatt i tilbudet fra leverandører slik at tilbud er kontrollerbare.
- Velg ut leverandører med gode referanser.
- Still krav om at utfylte sjekklister med bilder som viser utførelsen skal være vedlagt i FDV-dokumenter som skal leveres (alt om bygget) før overlevering.
- Særdeles billige tilbud er ofte høyrisiko. Konsekvensen kan være mangler som er uopprettelige.
Energimerking
Det er eier av bygget som har ansvaret for å gjennomføre energimerkingen.
Nye boliger, samt boliger som skal leies ut eller selges skal være energimerket. Alle næringsbygg over 1000 kvm skal ha en gyldig energiattest. Disse næringsbygg skal energimerkes av eksperter.
Energimerket forteller hvor mye energi bygget bruker og hvilken type energi som leveres. Videre vil man ved energimerking på eksisterende bygg opplyse om energisparende tiltak. Energimerket er regnet ut fra standardiserte betingelser og vil ikke ta hensyn til bruksmønster.
Byggesøknad
Byggtakst Nord AS kan stå som ansvarlig søker. Dette innebærer et betydelig faglig ansvar. Vi utfører byggesøknader på nybygg, men kan også utføre søknadsprosessen for å få godkjent endringer som allerede er utført, men ikke byggesøkt tidligere. Dette kan være å få godkjent boder og kjellerstue som boligrom, få godkjent utleiedel, tilbygg, vesentlig fasadeendring, garasjer m.v.
Uavhengig kontroll
Konsekvensen av mengden byggefeil medførte at myndighetene påla byggherren å leie inn uavhengig kontroll innen noen fagområder. For boliger gjelder det tetthet i klimaskjermen (lufttetthet), og våtrom.
Hensikten med myndighetenes krav er kvalitetssikring siden byggefeil på våtrom og vindtetting er områder som er vanskelig og svært kostbart å rette opp i ettertid.
Byggtakst Nord AS har godkjenning til å foreta uavhengig kontroll. Vi har også instrumenter slik at vi kan gjøre utførelseskontroll for entreprenører og håndverkere på de fleste typer boliger og større bygg som skoler og næringsbygg.
Byggelånskontroll
Byggelånsbanken krever ofte verditakst i forkant, såkalt forhåndstakst med kontroll om det lar seg bygge for de angitte kostnader. I byggefasen krever banken byggelånskontroll for å sikre at det ikke betales ut mer enn det som er av verdier på byggeplassen. Da unngår man tap dersom leverandøren får økonomiske problemer eller går konkurs i byggeperioden. Byggelånskontroll er ingen teknisk kontroll.
Prosjektledelse og byggeledelse
Man trenger prosjektleder når man planlegger å bygge nytt, men det kan også være nødvendig når man skal reparere en større skade forårsaket av f.eks. vann, brann, natur mm.
Byggtakst Nord AS utfører prosjektledelse fra ide til ferdig prosjekt. Prosjektlederens oppgave er å samle og styre de administrative oppgaver i prosjektet. Det er viktig at prosjektleder blir engasjert tidlig i planleggingen og det er eieren av prosjektet som engasjerer prosjektleder. Når bygging er startet kan prosjektlederen endre funksjon til byggeleder og gjøre sin kontroll ute på byggeplassen.
Våre erfaringer gjennom mer enn 30 år i bransjen har stor verdi i de oppdrag der vi deltar.
Entreprenører og håndverkere forholder seg profesjonelt til en byggeleder.
“Bedre føre var” – prinsippet vil alltid lønne seg, da kostnaden med retting av feil og avvik i ettertid kan være meget høye. I mange tilfeller kan ikke retting utføres og man må leve med disse feil- og avvik.
Byggherreombud
HMS- SHA- KU- er betegnelser som er rettet mot sikkerhet, helse og arbeidsmiljø.
Byggherreforskriften krever at prosjekter skal gjennomføres forsvarlig og ivareta arbeidernes helse, miljø og sikkerhet. Det stilles strenge krav til byggherren uansett hvor han oppholder seg.
Byggherren skal forsikre seg om at leverandøren som er engasjert har vurdert risikoforholdene slik at arbeidere ikke utsettes for helseskader. Leverandører skal dokumentere at de har og bruker et HMS-system for bl.a. adgangskontroll, helse, miljø og sikkerhet. Byggherren kan delegere myndighet til et innleid byggherreombud.
I større byggesaker kan byggherren koordinere sikkerheten helt eller delvis, en KU- funksjon.
Byggherren kan engasjere et byggherreombud som får rollen som uavhengig KU-koordinator med avtalte oppgaver gjennom NS 8440 blanketter. Det overordnede ansvaret har alltid byggherren.
Seksjonering
Der det er flere boenheter og det ligger til rette, kan det være god lønnsomhet i å seksjonere.
Ved seksjonering må man regulere ansvar og plikter gjennom seksjonsvedtekter og man må forholde seg til seksjonsloven. Byggtakst Nord AS har seksjonert flere boligeiendommer og kan gi råd og bistand ved gjennomføring av seksjonering.
FDV- dokumenter
FDV- dokumenter(forvaltning- drift-vedlikehold) skal utarbeides av husleverandøren, fremlegges og godkjennes av byggherre før det kan søkes om ferdigattest. Dokumentene skal bl.a. vise hvem som har utført arbeidet og er ansvarlig, hvordan ting er utført, hvilke materialer som er benyttet, hvordan ting virker og hva som er vedlikeholdsbehovet.
Tekniske data og tegninger, samt fotografier trenger man for fremtidig vedlikehold. Det er greit å vite størrelsen på dør- og vindusåpninger, dimensjoner, bruksveileding for utstyr, hvor rør og ledninger ligger når noe skal gjøres med boligen i fremtiden.
Konkurranseutsetting ved offentlig innkjøp
Byggtakst Nord AS har erfaring med å utarbeide konkurransedokumenter og system for å legge ut konkurranse på f.eks. Doffin for offentlige anskaffelser. Dette gjelder i de tilfeller anskaffelsen overstiger de fastsatte terskelverdier. Der verdier er lavere enn terskelverdier kan inviterte tilbudsgivere kontaktes direkte.