Tilstand og reklamasjon
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand. Rapporten skal inneholde relevante fakta om eiendommen som skal selges og dermed redusere reklamasjoner fra nye eiere. Rapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som den bygningssakkyndige har observert og som har betydning ved eierskifte.
Tilstandsrapporten er ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil da åpningen av konstruksjonen bare skjer i begrenset omfang. Særlig er tak, våtrom og trekonstruksjoner under terreng risikoområder.
Det er forslag om at tilstandsrapport skal bli et krav ved boligsalg fra 10.01.2021. Regjeringen har en forskrift til avhendingslova §3-10 ute på høring om dette. Det vil da stilles strenge godkjenningskrav til de som får autorisasjon til å utføre slike tilstandsrapporter. I tillegg til autorisasjon vil de som blir godkjent få en lovbeskyttet tittel som blir benevnt “bygningssakkyndig”.
Tilstandsrapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes, men er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle impliserte parter.
En tilstandsrapport er basert på en langt grundigere undersøkelse enn en takst. I en tilstandsrapport vil feil og mangler dokumenteres.
Fuktmålinger, råte og soppkontroll, og tilstand på materialet, teknisk og bygg, er vesentlige elementer som blir belyst i en tilstandsrapport.
Feil, avvik og reklamasjon
Dette er en rapport som brukes der eier reklamerer etter kjøp av bolig. Det kan være reklamasjon mot utbygger, boligselger, eller eierskifteforsikringsselskap.
I noen tilfeller oppdager huskjøpere ganske snart etter å ha tatt i bruk sin nye bolig at det er ting som ikke er som forventet og vil reklamere.
Slike oppdrag skal vurderes fagmessig, hva som kan forventes ut fra alder, om det er i strid med lov- og forskrift, eller om det er andre forhold som gjør at en reklamasjon er riktig å fremsette.
Denne type rapporter krever inngående kunnskaper om materialbruk, byggeskikk og levetider slik at man kan avgjøre om avvikene er uforutsatte eller om de er forventet ut fra bruk og alder.
Byggtakst Nord AS har over 30 års erfaring med byggeskader, og det beste grunnlag for å utarbeide feil- og avviksrapporter om bygning og bygningsdeler.
Fuktskader
Bygninger er ofte utsatt for fuktskader i tak, våtrom og kjeller. For å kontrollere dette må man registrere symptomer og foreta fuktsøk med måleinstrumenter i tillegg til hva man ser visuelt. Måleinstrumenter for betong kan avdekke fuktvandringer til kjellere på grunn av manglende eller svikt i utvendig dreneringssystem. Svært mange byggeskader oppstår som følge av uønsket fukt- og vanntilførsel.
Mugg, sopp og råte
Økning av astma og allergitilfeller hos mennesker kan skyldes at det nå er flere mikroorganismer i bygninger enn tidligere. Fukt er ofte årsaken til at sopp og råte oppstår. Flere våtrom, økt vannforbruk og manglende vedlikehold kan føre til mugg, sopp og råteskader. I mange tilfeller ser huseier symptomene på overflatene i lang tid før tiltak gjøres.
Luftlekkasje og kuldegjennomslag
Luftlekkasje og kuldegjennomslag skaper trekk og kalde gulv langs yttervegger.
Ved hjelp av måleinstrumenter for luftlekkasjekontroll og termografikamera kan man avdekke og stedfesteuønskede luftlekkasjer. Termografikamera viser luftlekkasjeområder og uønskede kuldebroer i konstruksjoner.
Baderomskader
Det reklameres ofte på baderom etter kjøp av brukt bolig. Fuktskader i bad og andre våtrom kan få meget store kostnadskonsekvenser ved reparasjon. En sprukken flis, svertesopp, misfarge på overflater i våtsone, kan bety at rommet har alvorlige skader.
Ved nærmere kontroll av baderom, ved bruk av fuktsøkeinstrumenter og kontroll av sluk og avløp kan man konstatere rommets tilstand ganske godt. Resultatet kan være at badet er utslitt eller at badet kan være brukbart med litt vedlikehold. Gulvvarme kan kontrolleres med termografikamera.
Tilstandskontroll før graving, boring, sprenging, peling og spunting
Graving, sprenging og spunting gir ofte uønskede rystelser i grunnen som kan utløse riss, sprekker, brudd, setninger etc. i nærliggende bebyggelse. Den som skal utføre arbeidet anbefales å foreta forundersøkelser for å kartlegge gamle skader før man setter i gang. Da vet man tilstanden og omfanget før anleggsarbeidene igangsettes.
Dette til stor fordel for både huseier og entreprenør som i ettertid slipper diskusjoner om ansvar og erstatninger.
Dersom det ikke er gjort forhåndsundersøkelser og det påberopes skader på bygg/eiendom som er blitt utløst av rystelser, kan Byggtakst Nord AS besiktige slike forhold.
Byggtakst Nord AS kan besiktige alle typer bygg og anlegg, både ute og inne.
Lydproblem
Noen boligkjøpere ønsker utredninger om trinn- og luftlyd mellom boenheter. Bakgrunnen er at de hører lyd fra andre tilgrensende beboere. Skal man reklamere på lyd må man dokumentere om lydgjennomgangen er større enn byggets forskrifter krever. Dette må skje med fysisk måling. Med utgangspunkt i måleresultat må råd om tiltak beskrives.
Byggesøknad for etablerte utleieenheter
Mange boliger har utleieenheter som ikke er registrert som godkjent av kommunen. Byggtakst Nord AS har sentralgodkjenning og kan foreta byggesøknad på slike boenheter. Dette anbefales å få ordnet opp i før evt. salg. Selger man med for eksempel en ulovlig utleiedel uten å opplyse om dette vil man ofte komme i reklamasjonsansvar straks forholdet blir oppdaget.
Forskriftsmangler
Det er viktig å undersøke hvilke byggeforskrifter som gjelder for bygget. I svært mange tilfeller vil nyere tiltak på en eldre bygning ikke medføre at bygget kommer inn under nyere forskriftskrav. Bygget kan være påbygget eller ombygget slik at deler av bygget kan være omfattet av nyere forskrifter. Innenfor dette området må man gjøre gode vurderinger før man reklamerer på forhold med begrunnelse i forskriftsmangler.
Mus, rotter, skjeggkre, sølvkre og perlekre
Dette er nye reklamasjonsforhold som er kommet og som har vært gjenstand for omfattende bekjempelser og reklamasjoner fra kjøper til selger.
Teknisk Due Diligence
Kjøpere av større eiendommer ønsker opplysninger om bygningers tekniske forhold for å avklare om det ligger ukjente tekniske risikofaktorer i portofølgen.
Kjøper bestiller en teknisk besiktigelse som benevnes som teknisk due diligence. Kjøper og den bygningskyndige setter opp et mandat for hva de ønsker besiktiget og kontrollert. Ofte inneholder mandatet følgende forhold:
- Vurdering av bygningers tilstand og mulighet/begrensninger
- En vurdering av omkostninger til fremtidig vedlikehold
- Vurdering av installasjoner og driftsavtaler
Det utarbeides et teknisk dokument med anbefalinger om f.eks. strakstiltak og kostnader som kjøper legger til grunn for å holde tilbake deler av kjøpesummen til forhold er rettet.
Byggtakst Nord AS har tekniske kunnskaper og lang erfaring med ulike typer bygg gjennom skadevurderinger, ombyggingskoordinering og verdisetting av eiendommer i over 30 år.
Sakkyndig i tvistesaker
Byggtakst Nord AS har mer enn 20 års erfaring som sakkyndig i tvister knyttet til eiendom. Dette er tvister om feil- og avvik etter boligkjøp og nybygg, saker som skal avgjøres ved voldgift, ekspropriasjonssaker for skjønnsretten etc. Byggtakst Nord AS har også erfaring som sakkyndig meddommer i byggesaker, og kan gjøre faglige vurderinger i tvistesaker som man planlegger å fremlegge for rettslig avgjørelse.