Verditakst og Tilstandsrapport

Takstingeniørens rolle og uavhengighet
Ved eiendomssalg er takstingeniøren den eneste person som er uavhengig, dvs. som ikke har økonomiske interesser i eierskiftet.
Takstingeniøren har de beste kunnskaper om byggeskikk og markedspriser i sitt område.
Ansatte i Byggtakst Nord AS har vært i takstbransjen i over 30 år og er derfor godt kjent i et stort markedsområde. Vi anbefaler alltid en ny verditakst som grunnlag for tilbud på refinansiering og en tilstandsrapport med eller uten verditakst ved salg av eiendom.
Tilstandsrapport

Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand. Rapporten skal inneholde relevante fakta om eiendommen som skal selges og dermed redusere reklamasjoner fra nye eiere. Rapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som den bygningssakkyndige har observert og som har betydning ved eierskifte.
Tilstandsrapporten er ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil da åpningen av konstruksjonen bare skjer i begrenset omfang. Særlig er tak, våtrom og trekonstruksjoner under terreng risikoområder.
Tilstandsrapport fra oss bygger på krav i boligsalgsforskriften som trådte i kraft fra 1. januar 2022. Forskriften er omfattende, og det er krav til huseier om opplysningsplikt og dokumentasjon. Tilstandsrapport er ikke pålagt gjennom forskriften, men en tilstandsrapport med egenerklæring minsker selgers reklamasjonsrisiko. Vi anbefaler derfor alltid en Tilstandsrapport ved salg av bolig.
Tilstandsrapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes, men er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle impliserte parter.
En tilstandsrapport er basert på en langt grundigere undersøkelse enn en takst. I en tilstandsrapport vil feil og mangler dokumenteres.
Fuktmålinger, råte og soppkontroll, og tilstand på materialet, teknisk og bygg, er vesentlige elementer som blir belyst i en tilstandsrapport.
Verditakst bolig- og fritidseiendom

Verditakst krever fysisk befaring med arealmåling.
For boligeiendommer som skal selges anbefales tilstandsrapport med arealmåling og verditakst. Tilstandsrapport er en mer omfattende rapport enn verditaksten (se eget avsnitt om tilstandsrapport).
Gyldigheten av en verditakst er 6 måneder. Verditakst benyttes for å fastsette eiendommens verdi. I rapporten står det bl.a. hva det koster å føre opp bygget i dag, fradrag for elde, bruk og slitasje, tomtepris og til slutt en normal markedspris. Det må være verditakst ved salg av bolig.
-Ved taksering av eierseksjoner skal oppdelingsbegjæring foreligge.
-Ved boligsameie og borettslag trenger man siste ligningsutskrift.
Forhåndstakst
Forhåndstakster brukes til å fremskaffe en sannsynlig markedsverdi på verdisettingstidspunktet som banker kan legge til grunn for sikkerhet ved belåning.
Man bruker forhåndstakster på planlagte nybygg og tilbygg, eller større påkostninger på eksisterende bygg som ønskes finansiert ved belåning.
I forhåndstaksten kontrolleres eller beregnes den tekniske verdien i tillegg til at normal markedsverdi ved fritt salg fastsettes. Markedsverdien kan ikke økes eller reduseres fordi man i fremtiden ønsker å gjøre noe med eiendommen. For eksempel fradele tomter, løse ut eller tillyse bruks- eller borett etc. Skal man verdsette en ønsket bruk i fremtiden kan dette gjøres som et eget oppdrag.
Landbrukstakst

Landbrukstakst skal benyttes der man har oppført bolig/bygg på jord som har mer enn 35 dekar dyrka mark og/eller er over 100 dekar totalt. Det kreves egen autorisasjon for å avgi landbrukstakst.
Byggtakst Nord AS har autorisasjon for landbrukstaksering og har utført verdisetting av denne type eiendommer i mer enn 20 år. Regelverket for verdisetting av landbruk er ganske forskjellig fra verdisetting av tradisjonelle boligeiendommer, da den blant annet tar hensyn til reguleringer i landbruk og gårdsdrift.
Det er ikke priskontroll for landbrukseiendom med bolighus der kjøpesum er under kr. 3 500 000,-.
Der det er priskontroll er det kommunen evt. Statsforvalteren som fastsetter øvre godkjente pris ved et konsesjonspliktig salg. Denne pris kan være lavere enn takstingeniørens fastsatte markedsverdi.
Verditakst tomt
Vi verdisetter de fleste former for tomter og eiendomsparseller, men også planlagt fradeling der man tenker skifteoppgjør, eller hvor man planlegger boliger eller næringsaktivitet. Med næringsaktivitet mener man tomter for industri og handel, oppdrett og havneformål etc.
I noen tilfeller kan eier bli utsatt for ekspropriasjon av eiendom. I slike tilfeller kan vi bistå med verdisetting med underlagsdokumentasjon. Det gjelder egne verdsettingsregler ved ekspropriasjon.
Vi verdisetter også festetomter som har egne verdisettingsregler. Dette gjelder både verdi ved avtalt innløsning, men også verdi som grunnlag for ny festeavtale.
Næringstakst

Byggtakst Nord AS har i over 20 år verdisatt næringsbygg og næringstomter i Troms og Finnmark, Nordland og Svalbard. Verdisetting av næringseiendom skjer i en samhandling med eier. Eier har mulighet å påvirke sluttverdien ut fra en rekke faktorer som verdien skal bygges på.
Verdien av pengestrømmen som eiendommen gir er å anse som et verdigrunnlag. I tillegg korrigeres eiendomsverdien for tilstand, modernitet, fleksibilitet, utbyggingspotensiale, områdeutvikling mv. Deler av disse faktorer gjenspeiles i netto husleie og tas hensyn til ved fastsettelse av eiendommens markedsverdi.
Det kan være verdt å merke seg at Skattemyndighetene fra tid til annen krever en dokumentert verdi på næringseiendommer og da er en takst fra en autorisert takstingeniør normalt en godkjent dokumentasjon.
Verditakst offentlige bygg

Offentlige bygg er ofte oppført på tomter som er regulert til offentlige bruksformål. Noen bygg, som for eksempel barnehager, kan ha tomt som kun er regulert til barnehage. Museum kan ha tomt som er regulert til museum. Andre offentlige bygg kan ha regulering helt i tråd med byggets bruk.
Dette betyr at regulering og bruken av oppførte bygg legger sterke begrensninger på mange offentlige eiendommer. Reguleringen påvirker i høy grad eiendomsverdien. Ofte omsettes offentlige eiendommer mellom ulike offentlige etater som kommune, fylke og stat.
Skattetakst
Sjekk ligningen din og se om du er enig i verdisettingen av dine eiendommer. Du kan klage der det er feil, og du kan dokumentere verdier ved å skaffe deg en verditakst.
Vi vil spesielt rette fokus på eiendom utenfor byene der skattemyndighetenes regnenøkler i mange tilfeller gir for høye verdier. Dette medfører at du blir belastet med for mye skatt.
Eiere av næringseiendom utenfor byer der det ikke er marked for full utleie må være særlig oppmerksomt på dette.